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LA OCUPACIÓN DEL TERRITORIO EN BOGOTÁ REGIÓN 2007-2017

El análisis de la evolución del sector de la construcción, visto desde el área y las unidades licenciadas, muestra la perdida de primacía de Bogotá frente a otras regiones.

area-territorio-bogota-2017El análisis de la evolución del sector de la construcción, visto desde el área y las unidades licenciadas, muestra la perdida de primacía de Bogotá frente a otras regiones y, en particular, frente a sus municipios vecinos. En este texto se muestra la magnitud del fenómeno y sus posibles implicaciones para la planeación y gestión de las ciudades. De acuerdo con las cifras del DANE, en los últimos 10 años en Antioquia, Bogotá, Atlántico, Valle, Santander y Cundinamarca se desarrolló la mayor actividad edificadora del país. De los 177,7 millones de metros cuadrados licenciados entre 2007 y septiembre de 2017, el 23 por ciento del área licenciada corresponde a Bogotá, el 14 por ciento a Antioquia y el 11 por ciento a Cundinamarca. Unida Bogotá y Cundinamarca, la importancia de la región central es absoluta, de hecho, el 34 por ciento de la actividad constructora se desarrolló en esta zona del país.

En la tabla No 1 se muestra la evolución temporal del área licenciada en las regiones de referencia. Las negritas de los años 2011 y 2015 resaltan los picos del área licenciada. En estos años Cundinamarca licencia un área similar a Antioquia constituyéndose en una de las zonas de mayor actividad del país. De otra parte, en la tabla se aprecia la perdida de importancia de Bogotá frente a regiones como Antioquia y Cundinamarca. En el año 2007 Antioquia licenciaba el 34 por ciento de lo licenciado por Bogotá y Cundinamarca el 17.4 por ciento. En el 2017 Antioquía licenció 1.2 veces mientras que en Cundinamarca el 73.3 por ciento de lo licenciado en Bogotá.


Tabla No 1. Área anual licenciada por región
Captura de pantalla 2017-12-06 a las 11.09.15 a.m.


A escala local, los municipios de Cajicá, Chía, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot, La Calera, Madrid, Mosquera, Sibaté, Soacha, Sopó, Tabio, Tenjo y Zipaquirá representaban hasta 2014 el 99 por ciento de las licencias de Cundinamarca. Si se excluyen Fusagasugá y Girardot, los municipios cercanos a Bogotá representan el 84 por ciento del área licenciada en Cundinamarca en el período 2007-2014 y el 67 por ciento en el período final. Esto indica que el mercado les ganó la partida a las autoridades de la región Bogotá – Cundinamarca. No fuimos capaces de ordenar este territorio y los costos de esta incapacidad serán demasiado altos en un futuro cercano como se muestra a continuación.

En la tabla No 2 se presentan ciudades representativas del corredor norte, occidente y sur de Bogotá. En la primera columna se presenta la ciudad, en la segunda columna el precio por metro cuadrado*, en la tercera la desviación estándar del precio, en la cuarta la distancia a Bogotá de frontera a frontera y en la columna final los minutos calculados por google maps. El precio del metro cuadrado de vivienda en Chía se acerca al doble de Zipaquirá, es 1,1 veces el de Cajicá, 1,5 el de Mosquera y 2,5 veces el de Soacha. En esta última ciudad la desviación es baja lo que indica productos homogéneos. No ocurre lo mismo en Chía donde se podría tener una mayor mezcla de compradores.


Tabla No 2. Precio m2 de vivienda nueva, distancia y tiempo a Bogotá
Captura de pantalla 2017-12-06 a las 11.09.26 a.m.


En Bogotá en Bosa La Libertad se consigue a 2.3 millones un apartamento de 47.5 metros cuadrados. En Fontibón se vende a 4.1 millones el metro cuadrado en Altana conjunto residencial* a 4 kilómetros de la salida de Bogotá. En Verbenal, 4,3 millones el metro cuadrado, de un área construida de 93.52 metros cuadrados. Otra forma de ver la relación de precios es con el área. Mientras en Fontibón, Altana, se compran 59 metros cuadrados de área, en Zipaquirá con el mismo dinero se compra 101, en Cajicá 57, en Chía 51, en Mosquera 75 y en Soacha 127 metros cuadrados de área. Por la zona Norte a 9 kilómetros de la salida de Bogotá, en Verbenal, los 402 millones equivalen a un área de 188,7 m2 en Zipaquirá, de 106,1 en Cajicá, de 95,2 en Chía, 140 en Mosquera y de 237 en Soacha.

Llama la atención la igualdad de precios en Chía y algo de Cajicá con Bogotá. A excepción de dos centros comerciales y unas vías nacionales estos municipios no ofrecen bienes públicos locales, teatros, parques públicos, bibliotecas y menos fuentes de empleo para tener un precio de esta magnitud. Quizás el empleo podría estar en los municipios vecinos pero la conmutación indica que en Chía existe el mayor volumen de viajes Chía-Bogotá de la región de Cundinarmarca. Los bienes públicos y el empleo no hacen diferencias de precios entre estas ciudades y Bogotá.

De otra Parte, el tiempo gastado entre Verbenal y la salida de Bogotá es de 27 minutos y entre Verbenal y el centro de Chía es de 37 minutos. ¿La pregunta que surge es, porqué 37 minutos de viaje adicionales no hacen diferencia en los precios de la vivienda? Respecto de Cajicá o de Zipaquirá si hay diferencias marcadas fundamentalmente por la distancia. A Mayor distancia menor precio. Una situación similar ocurre con Mosquera y Soacha con la diferencia de tener población de menores ingresos a los de Cajicá y Chía.

Adicional a los problemas de bienes públicos y congestión, la presión de la renta del suelo derivada de las expectativas de incorporación de suelo rural a suelo urbano en los municipios de la sabana, han expulsado las actividades agrícolas a distancias considerables pero lo más preocupante es la protección de los páramos de la región. La CAR ha recibido denuncias* y aplicado sanciones sobre el daño causado en los páramos por el cultivo de papa.

En conclusión, en el período 2007-2017 la expansión de la economía Bogotana hacia la región se aceleró, en los municipios de la frontera bogotana se permitió un proceso especulativo de edificación en el cual los ganadores son los propietarios del suelo. Los alcaldes dejaron urbanizar sus ciudades sin bienes públicos. Los habitantes se centran más en el ingreso que obtienen de Bogotá que en los costos; no parecen tener un costo de oportunidad en el tiempo de viaje (o costo de transporte) de manera que pagan por más área en el corredor occidente y en el sur y asumen completo el costo de transporte por su bajo ingreso. En el caso del corredor norte, hay una especie de renta de exclusión que justifica no incorporar los bienes públicos y los costos de transporte en el precio de la vivienda. En el largo plazo esto va a ser inmanejable, y sin agua.


*1 De una muestra de 10 proyectos de esas ciudades a manera de indicadores del precio.

*2 http://www.metrocuadrado.com/proyecto/altana-conjunto-residencial/219-C0001-04

*3 http://www.eltiempo.com/bogota/arrasaron-frailejones-en-el-sumapaz-42872 recuperado el 29/11/2017

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