Una nueva versión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá fue formulada por la Alcaldía de Bogotá y se encuentra en proceso de participación ciudadana. Para que esta propuesta del POT sea adoptada se necesita que el proceso de participación termine, que su contenido sea coordinado con la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR) y que el concejo de la ciudad lo apruebe, trámite que tardará aún algunos meses y su desenlace aún es incierto.

En este contexto de socialización del plan, resulta importante conocer y discutir el contenido de este documento. Esta entrada presenta dos propuestas contenidas en el Libro II, que incluye las normas de uso del suelo y las actuaciones urbanas integrales. Se trata de dos elementos que buscan densificar zonas ya construidas de la ciudad y promover la mezcla de usos (residenciales y no-residenciales) en la ciudad. Estos objetivos son compatibles con un proyecto de ciudad en el cual los trayectos entre la vivienda, el trabajo, los comercios y los servicios sean cortos facilitando la movilidad peatonal, en bicicleta y en transporte público. El desarrollo efectivo de estos objetivos necesita que la norma sea suficientemente interesante para que los nuevos desarrollos inmobiliarios adopten sus propuestas.

La densificación y mezcla funcional de la ciudad que buscan estos mecanismos no es así un resultado automático de la expedición del POT tomando prestada la fórmula que Antanas Mockus utiliza al decir que entre la expedición y cumplimiento de las leyes debe haber un esfuerzo de explicación y convencimiento, entre la expedición y el uso de las normas que favorecen la mezcla de usos y la densificación tendrá que existir una coyuntura inmobiliaria favorable y unas modalidades de implementación que garanticen su uso.

Las normas a las que hacemos referencia hacen parte de las disposiciones incluidas en los 5 tratamientos urbanísticos, una clasificación de sectores de la ciudad con vocaciones diferentes tales como la conservación (para áreas con edificios de patrimonio o con densidades muy altas), la consolidación (para sectores en los cuales se desea permitir el desarrollo de nuevas construcciones de altura igual a la predominante en el sector), la renovación urbana (que permite el cambio de densidad y la construcción de nuevos espacios públicos), el mejoramiento integral (para barrios de origen informal) y el desarrollo (para áreas aun no urbanizadas).

Dentro de las normas aplicables a las áreas de consolidación se encuentra la política de “primeros pisos activos” (artículo 375), que abre la posibilidad a las edificaciones que incluyan locales en los primeros pisos de construir un piso adicional al permitido por la norma. De ser usada, esta medida aportará a la mezcla de usos en los sectores ya construidos de la ciudad, acercando los lugares de vivienda del comercio y los servicios. ¿Dónde será utilizada con mayor intensidad por los promotores inmobiliarios? ¿Qué efectos se pueden prever de su aplicación?.

Un análisis preliminar indica que el mecanismo será más utilizado en los sectores de la ciudad donde los precios inmobiliarios sean mayores pues, como la ganancia derivada de la construcción de locales (el valor de un piso adicional) es proporcional al precio de venta en cada zona de la ciudad el incentivo será mayor en sectores donde los precios son mayores y (por lo general) ya existe una mayor mezcla de usos del suelo. Se puede entonces prever, como efecto de esta medida, una mayor mezcla de usos pero particularmente en las zonas donde esta mezcla es ya elevada.

Una posible modificación que permitiría el desarrollo comercial y de servicios en zonas de la ciudad con menores precios sería la modulación del espacio adicional de forma que esta fuera mayor para sectores con menores precios inmobiliarios, esto es asignar mayor área adicional en las zonas con menor valor inmobiliario de manera similar a como la compensación por VIS en áreas de desarrollo se hace proporcional al valor del suelo. Esta disposición podría cumplir un doble objetivo: aumentar la mezcla de usos del suelo en varios sectores de la ciudad y promover la localización de actividades y empleos zonas de residencia popular.

Por otra parte, la reglamentación propuesta para los sectores de reactivación urbana (una modalidad de renovación que no implica proyectos de gran calado ni sus costos de coordinación) busca también la densificación urbana. Dos zonas están catalogadas en esta categoría: las manzanas colindantes con los corredores de transporte masivo y las manzanas cercanas a las estaciones de la primera línea del metro.

Estas zonas cubren una buena parte de la ciudad, con lo cual el potencial de densificación es amplio e incluye sectores con accesibilidad garantizada al sistema de transporte. La reglamentación propuesta incluye además un elemento positivo: la obligatoriedad del pago de compensaciones en dinero para el altura adicional a la norma actual en dos fondos (uno para financiar la construcción de espacios públicos y equipamientos sociales y otro para el desarrollo de proyectos ligados al metro).

La aplicación de estas medidas estará sujeta también a que los promotores inmobiliarios juzguen rentable la relación entre el área adicional permitida y los pagos que correspondan, cuyo diseño en detalle está aún pendiente y dependerá de un decreto reglamentario. Estos mecanismos son en todo caso llamativos y apuntan a una ciudad compacta, bien conectada, con mayores espacios públicos y además incluyen mecanismos de participación pública de las ganancias derivadas de la construcción en altura.

Las propuestas comentadas acá, y el POT en general, son el resultado de un proceso de aprendizaje (técnico, político y social) de mediano plazo derivado de la formulación de planes de ordenamiento territorial en Bogotá desde el año 2000 (Decreto Distrital 619 de 2000), de su primera revisión en 2003 (Decreto Distrital 469 de 2003), la expedición del POT vigente (Decreto Distrital 190 de 2004) y la fallida Modificación Excepcional del POT (Decreto 364 de 2013). Sus éxitos y las modificaciones requeridas deben ser también fruto de un seguimiento de sus resultados.

En Bogotá la densificación de las zonas ya construidas de la ciudad se ha dado por medio de diferentes modalidades, entre las cuales se encuentra la “densificación predio a predio” (que ha significado un aumento importante del área construida con poca generación de espacios públicos ni contraprestaciones monetarias), los desarrollos mediante el pago de plusvalías y los desarrollos permitidos por los decretos 562 de 2014 (para el centro ampliado de Bogotá) y 621 de 2016 (para los ejes de la calle 80 y carrera 30) que implementan el principio de cobro por altura adicional. Las novedades introducidas por esta nueva propuesta de POT se suman así a una trayectoria de instrumentos de la cual se deben aprender lecciones la implementación de instrumentos similares en otras ciudades del país.