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LA DENSIFICACIÓN DE VIVIENDA PREDIO A PREDIO EN BOGOTÁ: REALIDADES Y RETOS PARA LA CIUDAD

El histórico proceso de urbanización predio a predio, que explica buena parte de la insuficiente oferta de bienes públicos locales de las ciudades colombianas y que la Ley 388 de 1997 quiso superar, sirve para pensar la demolición de casas o pequeños edificios para construir edificios de mayor altura sin un desarrollo pensado a escala de sectores de la ciudad, proceso que parece se ha profundizado recientemente en Bogotá y acá proponemos denominar densificación predio a predio.

Bogota usergio arboleda

Por Nicolás Cuervo Ballesteros

El histórico proceso de urbanización predio a predio, que explica buena parte de la insuficiente oferta de bienes públicos locales de las ciudades colombianas y que la Ley 388 de 1997 quiso superar, sirve para pensar la demolición de casas o pequeños edificios para construir edificios de mayor altura sin un desarrollo pensado a escala de sectores de la ciudad, proceso que parece se ha profundizado recientemente en Bogotá y acá proponemos denominar densificación predio a predio.

Si la densificación trae algunas ventajas, por ejemplo ambientales -la menor extensión urbana- y financieras -el aprovechamiento de las redes de servicios públicos e infraestructura existente-, esta implica también costos como la saturación en las mismas redes de agua y de electricidad y la congestión tanto en vías como en bienes locales que hace necesaria la inversión pública para mantener el nivel de vida de los habitantes de las áreas en proceso de densificación.

(Conozca la Maestría en Economía Urbana y Regional de La Sergio)
En este texto abordamos tres preguntas: ¿Qué tan frecuente es la densificación por demolición en Bogotá?; ¿En qué sectores de la ciudad este fenómeno es más significativo?; y, en miras a potenciar los beneficios y mitigar los costos de este proceso ¿Qué se está haciendo y que se puede hacer?

Gráfico 1 Ecnomia

La Figura 1 muestra las unidades de vivienda licenciadas desde 1998 a 2016 y las unidades licenciadas que solicitaron permiso de demolición en el periodo 2012-2016, un momento de relativo estancamiento de la construcción de vivienda comparado con lo ocurrido desde 1998 a 2011. En este último período el 38% de las unidades licenciadas de vivienda (14.707 unidades por año) solicitaron licencia de demolición total de la estructura existente en el terreno. En este sentido se puede afirmar que la demolición y posterior reconstrucción es un fenómeno importante en Bogotá pero no representa aún el mecanismo principal de construcción de vivienda en la ciudad.

Los Mapas 1 y 2 permiten observar que zonas de la ciudad (Unidades de Planeamiento Zonal, UPZ), concentran la mayor parte de la construcción y de la demolición. La situación mostrada en cada mapa es en gran medida el reflejo opuesto de la otra. En el Mapa 1 los sectores periféricos de la ciudad concentran la mayor parte de las licencias, mientras que en el Mapa 2 los sectores centrales de la ciudad tienen la mayor proporción de demoliciones ligadas a la construcción de vivienda. La densificación por demolición aparece así particularmente intensa en zonas con una dinámica media de la construcción y localizadas principalmente en el centro y el nororiente de la ciudad.

Gráfico 2 economa

Hay sin embargo, algunos sectores clasificados simultáneamente en las categorías de alto número unidades de viviendas licenciadas y alta proporción de solicitudes de demolición: las UPZ resaltadas con un borde rojo en los mapas. La mayor parte de estos sectores quedan al nor-oriente, UPZs Los cedros , Santa Bárbara , Usaquén y Chico Lago , pero también hay un sector en el sur-occidente, UPZ Timiza y otro al nor-occidente de la ciudad, UPZ Boyacá Real . Si en general, la densificación por demolición es frecuente en sectores donde hay altos precios de la vivienda, también se observa en sectores de vivienda de precios medios.

La gestión de este proceso implica integrar la construcción de la ciudad sobre si misma a la forma como se piensa la construcción de vivienda, normalmente representada como la urbanización de un terreno rural y la posterior construcción. Esta limitante conceptual no ha impedido el desarrollo de algunos instrumentos de gestión urbana pertinentes para este proceso y que están siendo aplicados, por ejemplo: la plusvalía generada por el englobe de terrenos -y el consiguiente aumento en edificabilidad- (Molina García, 2011) y los planes parciales de renovación urbana (SDP, 2015).

(Conozca la Especialización en Economía Urbana y Regional de La Sergio)

Pensando en donde continuará la construcción sobre sectores ya construidos y en donde se podrá priorizar la gestión urbana con los instrumentos existentes y la creación de nuevos esquemas, vale la pena pensar en las zonas de la ciudad en donde tendrá próximamente lugar este fenómeno de demolición-construcción. Avanzamos algunos factores que intuimos aumentan la probabilidad de desarrollo del proceso:

(i) Una norma urbana favorable para la demolición y densificación;
(ii) Un tamaño de los lotes que facilite la construcción en altura;
(iii) La cercanía a sectores donde el proceso ya esté en marcha.

Estas inquietudes significan un reto académico y una oportunidad para guiar la administración urbana en la gestión de la ciudad. Esperamos su investigación se desarrolle de manera articulada y pertinente para la planificación y gestión urbana.


Referencias

Molina García, Ó. A. (2011, diciembre). Plusvalías en (y para) el desarrollo urbano de Bogotá. Semanario Virtual Caja de Herramientas, (284). Recuperado a partir de http://viva.org.co/cajavirtual/svc0284/articulo07.html
SDP. (2015). De la renovación a la revitalización. Desafíos para Bogotá. Bogotá: Secretaria Distrital de Planeación.
_______________________________________

1. Entre la autopista norte y el borde oriental de la ciudad, la calle 134 y la calle 153
2. Entre la autopista norte y la carrera 9, la calle 100 y la calle 127
3. Entre la carrera 9 y el borde oriental de la ciudad, la calle 100 y la calle 134
4. Entre la autopista norte y la carrera 11, la calle 67 y la calle 100
5. Entre la avenida primero de mayo, la calle 40 sur y el río Tunjuelo
6. Entre la carrera 96 y la avenida Boyacá, la calle 66 y la avenida calle 80

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