La crisis que viven arrendatarios y arrendadores por las medidas de aislamiento preventivo obligatorio y el cese de actividades económicas, expedidas por el Gobierno para evitar la propagación de la COVID-19, han dejado grandes incertidumbres con respecto a los contratos de arrendamiento.

En este artículo, Isué Natalia Vargas, docente de la Escuela Mayor de Derecho de la Universidad Sergio Arboleda, esclarece algunas dudas que puedan tener los ciudadanos respecto de la situación de su contrato de arrendamiento, bien sea civil o comercial, y el cumplimiento de sus obligaciones, de conformidad con el Decreto 579 del 15 de abril de 2020.

¿Qué alivios trae el Decreto 579 frente al pago de la renta?

El Decreto 579 es una invitación a que las partes convengan directamente sobre el pago de la renta. Sin embargo, establece que el acuerdo no puede contemplar el pago de intereses de mora, indemnizaciones o sanciones legales o contractuales (cláusula penal) durante el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio (art. 3 Decreto 579/2020).

¿Qué pasa si no llego a un acuerdo con mi arrendador?

En este caso, la obligación del pago del arriendo sigue vigente. No se establece la posibilidad de postergar el pago del arriendo (moratoria) o la suspensión de la terminación del contrato.

¿Qué pasa frente al impago del canon de arrendamiento?

El Decreto 579 no se manifiesta sobre la suspensión de la terminación del contrato, por lo que el arrendador podría terminar el contrato dado el no pago de la renta (art. 22 Ley 820 de 2003 y art. 1546 C.C.). Sin embargo, conforme al artículo 1, durante el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020 no se permitirán los desalojos.

¿Qué alivios trae frente al incumplimiento del pago de la renta?

El Decreto 579 establece que el arrendador no podrá cobrar intereses de mora, indemnizaciones o sanciones legales o contractuales (cláusula penal) por el importe de los cánones de renta dejados de pagar durante el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio (art. 3 Decreto 579/2020).

¿Qué pasa si el contrato vence durante el periodo de aislamiento?

La vigencia de los contratos de arrendamiento se postergará hasta el 30 de junio. En consecuencia, la obligación del pago de la renta continúa y la entrega del bien inmueble al dueño se aplazará hasta después del 30 de junio (art. 4 Decreto 579/2020).

¿Puede entrar en vigor un contrato de arriendo durante el periodo de aislamiento?

No. El inicio del contrato de arrendamiento y la entrega del bien se postergan hasta el 30 de junio (art. 5 Decreto 579/2020).

¿Qué pasa con los reajustes de precios de la renta?

Para el reajuste del precio de la renta se establece una moratoria del pago. Si el arrendador tenía derecho a reajustar el precio (sea por ley o sea por el contrato) este se prorrogará hasta después del 30 de junio. No obstante, el arrendatario deberá pagar el mayor precio del reajuste, de forma prorrateada, en los meses siguientes. (art. 2 Decreto 579/2020).

¿Qué pasa si se trata de un arrendamiento comercial?

El Decreto 579 no discrimina entre arriendos civiles y comerciales, aplica de igual manera para ambos. Por tanto, no tiene en cuenta las circunstancias especiales de los comerciantes que han tenido que cesar o limitar su actividad económica. Sin embargo, el Gobierno, recientemente, profirió el Decreto 797 de 4 de junio de 2020 sobre la regulación temporal y excepcional de la terminación de ciertos contratos de local comercial (bares, discotecas, cinemas, alojamiento, restaurantes y eventos masivos).

En dicho Decreto, se dispone que, a falta de un acuerdo entre las partes y hasta el 31 de agosto de 2020, los arrendatarios pueden terminar el contrato y el arrendador solo podrá cobrar la tercera de la cláusula penal. En caso de no existir cláusula penal, el arrendador tendrá derecho a un canon de arrendamiento, como indemnización (art 3).

¿A quién beneficia el Decreto 579/2020?

Beneficia a los arrendatarios que sean personas naturales y a las micro, pequeñas o medianas empresas. Sobre los arrendadores no se pronuncia, por lo que se entiende que aplica a todos por igual (art. 6 Decreto 579/2020).

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